Financiamento De Imoveis

Crédito imobiliário (Foto: Editoria de Arte)

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SFH – Sistema Financeiro de Habitação oferta aos consumidores imóveis de pequeno e grande porte através de bancos ou com financiamento próprio pelas construtoras. Os mutuários em sua maioria não conseguem honrar as suas prestações firmadas em contrato de financiamento imobiliário, com bancos e construtoras. Mas a maioria dos mutuários, mais cedo ou mais tarde, encontram-se em dificuldades para continuar pagando suas prestações. Esse contraste é provocado pelos agentes financeiros (bancos) e construtoras, que não utilizam os índices contratuais acordados em contratos firmados entre as partes e permitidos por lei. Os reajustes aplicados pelos bancos e construtoras provocam o desequilíbrio contratual. As correção das prestações são feitas de forma adversa dos contratos, aplicando índices baseados por procedimentos meramente administrativos, sendo esses índices na sua maioria ilegais.

A base dos bancos e construtoras é a aplicação de capitalização de juros, que já foi repudiado e considerado inconstitucional pelo STF – Supremo Tribunal Federal, sendo ainda, aplicada pelos bancos e construtoras a cobranças de juros capitalizados nos saldos devedores, contrariando o disposto no Decreto nº 22.626/33, que proíbe expressamente a capitalização composta de juros. A Súmula nº 121 do STF: “É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada”. Com isso o mutuário chega a pagar até 6 vezes o valor financiado, dependendo do prazo do financiamento.

Desta forma não se sugere a renegociação de contratos, pelo fato de que os bancos e construtoras não tem qualquer interesse em beneficiar o mutuário consumidor, podendo torna-se uma verdadeira armadilha.

Os consumidores (mutuários) devem buscar os seus interesses judicialmente contra as atrocidades impostas pelos bancos e construtoras nos contratos de financiamento imobiliário (Tabela Price, Sacre, Misto), sendo que no final do financiamento restará ainda um saldo devedor residual a ser pago, que na maioria das vezes é maior que o valor inicialmente financiado; pois as prestações aumentam e o saldo devedor não diminui.

A aplicação de cláusulas contratuais pelo SFH da cobrança de juros capitalizados (juros compostos, juros sobre juros) nos contratos de financiamento imobiliário (Tabela Price, Sacre, Gradiente), torna-se o imóvel mais caro (em até) 06 vezes o valor do financiamento, tal prática e repudiada pela Súmula 121 do STF – Supremo Tribunal Federal.

Em uma decisão unânime, a 4a. Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) concluiu que as construtoras que vendem imóveis na planta não podem cobrar juros antes da entrega do empreendimento. Os Ministros rejeitaram um recurso da construtora Queiroz Galvão que queria se livrar da obrigação de devolver em dobro os juros pagos por uma compradora da Paraíba. Os integrantes da 4a. Turma seguiram o voto do relator, Ministro Luis Felipe Salomão, que não se sensibilizou com os argumentos da construtora. “Não impressiona a alegação de que a construtora capta recursos no mercado financeiro para a construção do empreendimento, pagando juros que devem ser repassados ao comprador do imóvel”, disse o Ministro durante o julgamento. “Todos os custos da obra – inclusive os decorrentes de financiamento realizado pela construtora – estão embutidos no preço do imóvel oferecido ao público”, afirmou.

No caso analisado pelos Ministros do STJ, a compradora do imóvel tinha sido obrigada a pagar correção monetária pelo INCC e juros de 1% ao mês sobre as parcelas anteriores à entrega do empreendimento. Inconformada, ela resolveu levar o assunto à Justiça e obteve decisões favoráveis na primeira e segunda instâncias e, agora, no STJ. Conforme informou o STJ, a cobrança de juros antes da entrega das chaves era uma prática comum, mas passou a ser questionada após a edição do Código de Defesa do Consumidor, em 1990. Uma portaria de 2001 da Secretaria de Direito Econômico, do Ministério da Justiça,declarou abusivas as cláusulas que estabeleçam cobrança de juros antes da entrega das chaves.

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